Como cobrar condôminos inadimplentes sem sem riscos de processo
A inadimplência é uma realidade em condomínios no Brasil. Entretanto, cobrar a dívida do condomínio nem sempre é algo tão fácil.
Sendo assim, sempre é bom conhecer as diversas formas legais de cobrar de um condômino inadimplente.
Um morador inadimplente perde alguns dos seus direitos no condomínio, desde não conseguir votar nas assembleias ordinárias, até não poder se candidatar para o cargo de síndico.
Para começar, é importante entender o Artigo 42 da Lei nº 8.078 de 11 de Setembro de 1990, sendo referente a cobrança de dívidas e inadimplências.
Tal artigo defende que, ao ser cobrado, o mesmo não pode ser exposto de nenhuma forma, tampouco ameaçado durante a cobrança, ou constrangido. A questão do constrangimento, portanto, não se restringe apenas à cobrança. Tirar o acesso de áreas determinadas do condomínio do inadimplente, também se categoriza como constrangimento.
Sendo assim, quais são as formas legais de se cobrar inadimplência?
Temos a forma SEM e COM o acompanhamento de uma Administradora de Condomínios.
Cobrança SEM
Administradora de Condomínio
Obviamente, uma notificação sobre a condição pode ser enviada através de uma carta para o condômino, ou e-mail, notificando o valor da multa pelo atraso, além da dívida total.
Conversar com o morador sobre o que ocasionou o atraso também é uma estratégia válida, principalmente para entender a situação como um todo. Além disso, uma negociação sempre pode ser possível, principalmente se for uma inadimplência pontual, podendo até parcelar o valor da dívida se for melhor para o condômino. Nesta opção para cobrar o condômino é recomendável que o síndico esteja acompanhado do subsíndico para servir de testemunha caso ocorra algum tipo de acusação do mesmo, lembrando que deve ser feita de forma totalmente amistosa e compreensiva, destacando o sigilo – NUNCA em tom de ameaça ou cobrando diretamente.
Se a tentativa não funcionar, uma atitude jurídica deve ser tomada.
Através de um endurecimento nas regras do Novo Código de Processo Civil, é possível fazer com que o devedor seja juridicamente cobrado. Para isso, é necessário acionar o advogado pelo condomínio, um prazo de três dias úteis para cobrir 30% da dívida, podendo parcelar o restante.
Claro, todo o processo deve passar por alguns âmbitos do jurídico, o que pode ser extremamente demorado e ter um preço alto para o condomínio, por isso, deve ser a última instância a ser acionada. Tendo as regras endurecidas, o processo tem muita chance de dar certo, entretanto, o tempo e dinheiro gasto com isso é bem elevado, levando em conta a contratação de advogados e uma equipe jurídica.
Por isso, as outras opções de notificação e cobrança devem ser priorizadas.
Cobrança COM
Administradora de Condomínio
Com bastante experiência e utilizando as ferramentas adequadas, seu administrador de condomínios pode contornar o problema com maior facilidade e sem riscos de processos, o que poderia penalizar todo o seu condomínio.
O software de gestão de condomínios da Consilius faz o gerenciamento de inadimplentes automaticamente. O sistema identificará taxas atrasadas, notificará os inquilinos e preparará cobranças legais sem qualquer intervenção do síndico, com agilidade e eficiência de gestão financeira.
Notificações por e-mail e SMS serão disparadas automaticamente
O administrador configura o aplicativo de gestão apenas uma vez e pode notificar o proprietário sobre o custo. Ou seja, a mensagem e a data em que a notificação deve ser enviada. Isso pode ser feito por carta, e-mail ou SMS.
Se o condômino não pagar, a Consilius notificará automaticamente o devedor assim que o sistema identificar o não pagamento.
Se a unidade ainda estiver no estado padrão mesmo após a emissão da notificação, o sistema irá preparar os documentos para cobrança judicial automaticamente.
Ação judicial
Em seguida, a Consilius preparará a apresentação da cobrança final. A última notificação informa que se o pagamento não for efetuado, o processo passa para o âmbito legal.
No momento, a Consilius prepara automaticamente uma procuração para entrar com a ação judicial. Basta o gerente do condomínio imprimir o documento, assiná-lo e encaminhá-lo ao Departamento Jurídico, normalmente indicado pela própria administradora, para dar continuidade ao processo.
Acordo
Após a conclusão do acordo entre as partes para quitação da dívida, a Consilius controlará tanto a cobrança que deu início ao contrato como o parcelamento. O sistema gera uma admissão de dívida e um contrato em linha com as melhores práticas de mercado.
Em conclusão, o diálogo com os devedores é uma opção complicada e o uso do software vai facilitar bastante o processo de notificação.
Dialogar deve ser sempre o caminho e caso nada mais resolva, deve-se entrar em negociações também para entender o lado do devedor e entrar em um consenso confortável para o pagamento da dívida. Assim, evita-se maiores problemas com inadimplência, além de resultar em uma gestão mais confortável.
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