O impacto de uma boa Gestão Condominial

A gestão condominial é algo de extrema importância, afinal, administrar os recursos do condomínio e o tornar um bom lugar. Claro, toda ajuda é bem-vinda ao síndico para proporcionar o melhor ao condomínio, justamente através de administradoras como a Consilius para apoiar o profissional.

Sendo assim, o quanto uma boa gestão condominial impacta a vida de condôminos?

De fato, o síndico é um dos maiores pilares para administração de um condomínio. Sendo responsável por praticamente toda a parte administrativa, financeira e até mesmo social muitas das vezes. Além disso, a dificuldade em administrar e segurar todos esses âmbitos é bem presente quando não se tem o preparo suficiente para um cargo administrativo como esse ou mesmo uma ajuda externa, como a contratação de uma administradora.

Uma administradora é uma entidade que oferece ajuda ao síndico, estando ao seu lado na gestão dos assuntos do condomínio, como balanço de contas, nos âmbitos legais e até mesmo em assembléias. Administradoras de condomínios, como a Consilius, por exemplo, oferecem ainda um software de gestão ao síndico, automatizando e modernizando situações como reserva em academia, churrasqueiras e afins.

Assim, uma administradora de qualidade tem um impacto extremamente positivo e aumenta a qualidade de vida em um condomínio, já que oferece ajuda específica e profissionaliza o trabalho do síndico. A própria Consilius, por exemplo, possui uma avaliação de 4.7 de acordo com o ranqueamento do Google, além de auxiliar de forma técnica e humana diversos condomínios de Campinas e região, tendo feedback extremamente positivo e servindo de amparo ao síndico e suas funções.

 

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Conflitos crescem em condomínios durante pandemia

A convivência é um fator de extrema importância dentro de um condomínio. Toda essa parte social torna o viver dentro de um complexo condominial uma experiência única, sendo um pequeno simulacro de sociedade.
Entretanto, por reunir tantas pessoas em um mesmo lugar e, no contexto da pandemia de 2020 e 2021, o acúmulo de estresse pode acabar gerando conflitos entre os moradores.

E, sendo assim, quais são os conflitos mais comuns? Como proceder nessa situação e, principalmente, como as evitar?

Com a pandemia, o trabalho em casa se tornou a realidade de muitos e, para exercer o tão falado home office é necessário silêncio, disciplina e concentração. Além disso, a convivência com os vizinhos do prédio acabam se tornando mais frequentes, o que pode acabar gerando conflitos e incômodos, seja com obras no interior da casa que acabam atrapalhando o trabalho remoto. Isso somado a outras desavenças resultou em um crescimento de 400% na procura pela Equilibre Gestão de Conflitos, uma câmara de mediação e arbitragem que atua para famílias, empresas e condomínios durante o período de pandemia.

Em uma situação de desentendimento entre condôminos, qual é a melhor forma de agir?

O diálogo é a chave mais importante para sair desses conflitos, sejam eles pequenos como barulho de obras ou maiores. A comunicação de ambas as partes para chegar a um consenso é sempre a melhor saída. Em casos um pouco mais complicados, entretanto, o síndico pode servir como mediador e chegar em uma atitude que agrada ambos os lados. Ainda, é sempre bom antecipar coisas aos seus vizinhos de porta e mais próximos, como avisar o dia de uma reunião importante – para evitar barulho de obra em determinado dia – assim evitando possíveis desavenças.

Dentre os tópicos que mais geram discussões entre os condôminos, sons altos em horários indevidos, barulhos em relação a obra, uso incorreto da máscara, barulhos altos e até mesmo aluguéis de temporada – como os do aplicativo AirBnB.

Nota-se, também, que é difícil impor regras gerais para evitar cada um desses problemas, já que muitos casos são situacionais e podem variar. Entretanto, o síndico pode organizar uma assembleia para discutir os tópicos que mais causam os desentendimentos que consigam ser resolvidos através do estatuto. Por exemplo, sons mais altos podem entrar na categoria da Lei do Silêncio, podendo gerar multa ao infrator, enquanto obras podem ser encaixadas nas regras do estatuto sobre os horários permitidos para obra.

Em um geral, o diálogo é o intermédio do síndico é sempre a melhor saída para a resolução dos conflitos em contexto de pandemia, além disso, é sempre bom manter os vizinhos informados sobre as possíveis obras a serem realizadas e os horários onde se deve evitar fazer muito barulho, assim, garantindo um bom trabalho para todos.

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Perda do imóvel e dívidas condominiais

Dividas Condominiais

A inadimplência é um problema no meio dos condomínios. Muitas das vezes o condômino não consegue pagar a taxa condominial e fica em dívida com o condomínio, entretanto, quais as outras problemáticas da inadimplência?

Em primeiro lugar é importante ressaltar que toda cobrança em cima de inadimplentes não pode ser vexatória ou humilhante, tampouco limitar os direitos do condômino à áreas comuns do condomínio. Caso você não saiba como agir é importante que você consulte um advogado ou uma administradora condominial.

No mais, a economia no Brasil passa por seus problemas por conta da pandemia, o que pode acarretar no atraso do pagamento de contas. Uma dessas, justamente, pode ser a taxa condominial.

Por conta da dívida condominial, o condômino pode ser notificado judicialmente, além de não ter voz ativa em assembleias.

Deste modo, ao ser informado e notificado da inadimplência, o inadimplente têm de 30 a 90 dias dependendo do condomínio antes de receber uma intimação judicial mais séria, ainda, naturalmente a dívida aumenta conforme os meses sem pagar vão se acumulando.

Dívidas condominiais pode acarretar na perda do imóvel?

Sim. A dívida deve ser negociada na justiça para ser quitada caso passe do prazo estipulado do condomínio e, uma das opções para a quitação é justamente o imóvel ser penhorado na justiça, mesmo que o artigo 5º da lei 8.009/90 diga que um bem de família não pode ser leiloado, sendo dívidas condominiais uma exceção. Ao ser penhorado, o imóvel pode acabar indo a leilão e o dinheiro é usado para quitar a dívida do morador.

Claro, leiloar o imóvel é um último caso quando se tem uma dívida. Antes de ser notificado judicialmente é importante que o condômino procure maneiras de conseguir algum acordo legal para quitar a dívida, ou mesmo parcelar a mesma.

Veja também: Como cobrar condôminos inadimplentes?

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Lei 14.132 – Lei do Stalking e Condomínios

Lei 14132 - Stalking

A Lei Nº 14.132, que caracteriza o Stalking, foi aprovada. Saiba como isso impacta Síndicos e Condomínios

Com a constante crescente deste crime, o Congresso Nacional decretou a Lei Nº 14.132, de 31 de Março de 2021, conhecida como Lei do Stalking.

Stalking agora é um crime constante no código penal, e se trata de um problema sério, que ocorrem em inúmeros ambientes, inclusive no condomínio.

Em primeiro lugar, a prática de Stalking – traduzida de forma livre para perseguição – é uma forma de violência caracterizada pela perseguição constante a uma pessoa, feita por um único indivíduo ou por um grupo de pessoas. A pena é agravada quando cometido para com mulheres e idosos.

Assim, o condomínio e a administradora de condomínio devem saber lidar com essa prática grave, caso aconteça no ambiente condominial.

Stalking, também, não é feito apenas de maneira física. Perseguir de maneira virtual, seja com mensagens em redes sociais, e-mails ou espalhando boatos, também categoriza Stalking.

Assim, a Lei Nº 14.132 – ou Lei do Stalking – prevê o seguinte:

“Perseguir alguém, reiteradamente e por qualquer meio, ameaçando-lhe a integridade física ou psicológica, restringindo-lhe a capacidade de locomoção ou, de qualquer forma, invadindo ou perturbando sua esfera de liberdade ou privacidade.”

Deste modo, tal crime em um condomínio pode adotar diversas faces, indo desde perseguição para com alguns funcionários – como o síndico – até de morador com morador ou, em último caso, funcionários com moradores.

Ligações constantes em horários inoportunos, aprender a rotina de um certo morador ou do síndico para confrontar a pessoa sempre ou até mesmo mandar diversas mensagens em aplicativos de mensagem são sinais de stalking que acontecem dentro de um ambiente condominial.

Mediante esse tipo de situação, existem algumas atitudes que o condomínio pode tomar. Claro, a primeira delas sendo um processo judicial contra o agressor, pedindo até mesmo uma medida protetiva a depender do caso. Também, para provar o crime de stalking será necessário comprovar a perseguição, não só com imagens das câmeras do condomínio, como também com o assédio virtual.

Além disso, o condomínio pode tomar algumas medidas para impedir que ocorra esse crime e conscientizar sobre a nova lei, seja com uma assembleia extraordinária que aborde esse assunto com a presença de um especialista, ou conscientizando através de circulares aos moradores. A conscientização dos moradores sobre o que é o crime e como tais criminosos costumam agir é um passa fundamental para evitar o stalking antes mesmo dele acontecer.

Sendo assim, o crime de stalking merece total atenção tanto do síndico quanto da administradora de condomínio a ser evitado, tanto a realizada entre moradores, quanto a de moradores para com funcionários, principalmente por conta da nova lei sancionada.

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Condomínios mais caros de Campinas

O condomínio é um fator decisivo na escolha de um imóvel. Saiba o que faz o preço de um condomínio ser elevado e quais os mais caros de Campinas

Quando pensando em morar em um condomínio, o preço do mesmo é um dos tópicos que vem à tona. Além de verificar o local, segurança e o que o condomínio tem a oferecer, ver o preço que ele cobra pelos serviços é essencial.

Sendo assim, o que torna um condomínio caro? Ainda, quais são os condomínios mais caros de Campinas?

Em Campinas, a média de preço condominial é de R$624,00, entretanto, existem fatores que acabam encarecendo o condomínio: o tamanho do condomínio é algo bem influenciável, já que quanto maior o condomínio, maiores são os gastos com reformas. Além disso, muitas das estruturas do condomínio – como piscina, sauna e playground infantil – também contabilizam taxas condominiais.

A inadimplência é um grande vilão na taxa condominial, visto que os moradores que acabam atrasando ou não pagam o condomínio, acaba fazendo com que os outros condôminos tenham que pagar o que acabou ficando em aberto pela inadimplência. Desta forma, mesmo condomínios mais modestos e com poucos metros quadrados podem ser mais caros do que outros por conta da inadimplência.

Já para a segunda questão, listar os condomínios mais caros em qualquer cidade é sempre trabalhoso. Afinal, o preço dos condomínios podem flutuar mediante a diversos fatores: reformas, pinturas ou aumento de inadimplência.

Entretanto, a localização do mesmo é um fator que também influencia no custo. O Bairro Cambuí, considerado o coração de Campinas, por ser próximo ao centro comercial da cidade, além dos confortos que a região oferece é detentor do condomínio mais caro de Campinas, não só no aluguel de edifícios comerciais, mas residenciais também.

O primeiro condomínio mais caro em Campinas com o valor do condomínio em R$4.000,00, em um condomínio localizado no centro do Cambuí. Já o segundo é localizado no bairro Jardim do Sol, o Condomínio Residencial Colina em R$1.500,00. E, por último, vêm o Swiss Park no Parque Dom Pedro com um aluguel de R$1.379,66 por mês.

Em um geral, a localização é um dos fatores bem importantes na taxa de um condomínio, mas as áreas comuns de lazer como brinquedoteca e quadras, piscina, o tamanho do condomínio, a quantidade de funcionários e, principalmente, a inadimplência também podem encarecer um condomínio.

Uma boa gestão faz toda diferença para a redução do valor do condomínio, através dela e de uma boa gestão condominial, pode ajudar a manter um bom fluxo de caixa e a taxa de inadimplência baixa.

Por isso, ao escolher seu condomínio, busque informação também na Administradora de Condomínios e verifique a saúde financeira do imóvel que você pretende comprar ou alugar.

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Alteração na NBR e Obras em Condomínio

Novas Regras NBR e como afetam o Condominio

Novas Regras da NBR para obras em Condomínios

A NBR – Normas Técnicas do Brasil – tem uma importante norma sobre obras dentro de um condomínio. Desta forma, existiu uma alteração nesta norma que é de suma importância.

Sabendo dessa alteração, o que mudou da versão original? Quais foram as alterações novas e o que isso impacta no condomínio?

A norma ABNT 16.280 serve para preservar as fundações físicas de um condomínio dizendo que, quaisquer alterações que forem feitas na estrutura do prédio, seja de forma interna ou externa, deve passar pelo síndico. Essa regra servia para garantir que nenhuma obra fosse feita de forma errônea dentro do condomínio pois, ao passar pelo síndico, ele poderia avaliar junto de um profissional como aquilo iria alterar a estrutura do prédio, ainda, se poderia ser prejudicial para o condomínio à longo prazo.

Na alteração da ABNT, entretanto, uma coisa que atinge síndicos, proprietários e moradores mudou:

Anteriormente, a responsabilidade do projeto era dado ao síndico, que avaliaria a obra junto de um profissional antes de aprovar ou não a mesma, entretanto, a alteração diz que o documento e avaliação de um profissional devem ser responsabilidade do condômino, não precisando mais passar pela aprovação do síndico e sendo de inteira responsabilidade do morador.

Desta forma, o papel de aprovação do síndico para com as obras realizadas nas unidades do condomínio diminuem um pouco, no entanto, ainda é necessário se atentar a certos aspectos na hora de pensar em uma obra interior, como se atentar aos materiais que vão ser usados, se ela pode acabar prejudicando a estrutura do prédio.

Veja também: Dicas para Síndicos de Primeira Viagem

Em resumo, a realização de uma obra acaba ficando totalmente na mão do condômino, que pode acabar omitindo uma informação importante que pode colocar a estrutura do prédio em risco, portanto, mesmo os síndicos não sendo mais obrigados pela lei a adquirir o plano da obra e os detalhes da mesma, se o mesmo não se sentir seguro com a reforma, ele pode pedir para conferir a obra, já que a segurança do condomínio é de responsabilidade do mesmo.

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Qual seguro o síndico e moradores devem fazer para o condomínio?

Seguros para Condominio

Acidentes e avarias acontecem e o condomínio deve sempre estar preparado para lidar com esse tipo de situação. Mesmo as tecnologias e avanços na área de construção, além de equipamentos que podem impedir esses eventos, a destruição de um edifício ou incêndio é algo que precisa ser pensado na hora de inaugurar um condomínio, além de ser obrigatório.

Então, qual é o seguro que o síndico e os moradores devem fazer para o condomínio?

Existem dois tipos de seguros que podem ser feitos: o condominial e o residencial. E qual a diferença dos dois?

O seguro residencial oferece proteção individual à sua casa ou apartamento, podendo variar dependendo do plano que você recorre. Com um seguro individual, o cliente poderá ter desde cobertura completa a problemas estruturais da casa, como fiação e encanamento, até no âmbito de segurança, cobrindo possíveis roubos e furtos, muitas vezes essa assistências são 24 horas.

Sendo assim, o condômino assinar um termo de Seguro Residencial é vantajoso, já que cuidaria da proteção de seu lar.

E quanto ao seguro condominial?

Já o seguro condominial é obrigatório quando é assinado um contrato de condomínio, ou edifícios comerciais, de acordo com o Art. 1.346 do Código Civil, dando cobertura total contra avarias mais graves, como incêndios e destruições totais do edifício. Além disso, um síndico que não contratou o seguro condominial pode ser processado e multado e ressarcir os moradores do seu bolso.

Sendo assim, ao morar em um condomínio é bem possível que já tenha um seguro condominial feito pelo síndico, protegendo de incêndios e perdas totais. Deste modo, cabe ao condômino pesar se vale a pena também assinar um seguro residencial também para se proteger de outros tipos de avarias ou furtos e roubos.

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Acessibilidade – Como está em seu Condomínio?

Acessibilidade em Condomínios

A acessibilidade é um tema em alta nos dias de hoje. Abranger pessoas com algum tipo de deficiência ou idosos é praticamente uma obrigação e, com isso, acaba surgindo a grande questão. Seu condomínio é acessível para todos? E afinal, o que torna um condomínio acessível? 

 

Em primeiro lugar, a acessibilidade é possibilitar o acesso e trânsito seguro de todas as pessoas, incluindo aquelas com dificuldades motoras, visuais e idosos. É importante que tanto o síndico quanto a administradora mirem na palavra segurança e facilidade na hora da acessibilidade.

 

No contexto de condomínios, existem elementos de acessibilidade que devem ser pensados desde a construtora, como a presença de rampas e elevadores nos prédios, para aqueles que não conseguem se locomover pelas escadas. Já em um contexto mais social, existem outras abordagens para diferentes aspectos que possibilitam a acessibilidade.

 

Este trabalho faz parte de uma Gestão Ambiental eficiente em seu condomínio, melhorando a qualidade de vida dos moradores e mesmo a valorização do seu imóvel.

Alguns exemplos de atitudes que podem tornar o condomínio mais acessível:

  • Intérprete de LIBRAS durante as assembleias quando necessário; 
  • Garantir uma boa sinalização e rampas de acesso para todos os locais do condomínio, principalmente áreas comuns;
  • Em condomínios com vagas demarcadas e fixas, determinar os apartamentos que possuem idosos em sua maioria para terem prioridade na escolha da vaga;
  • Instalação de corrimãos e suportes em pontos estratégicos;
  • Presença de piso tátil para facilitar a mobilidade de pessoas com deficiência visual;
  • Atenção a obras e benfeitorias no condomínio.

 

Tais atitudes do condomínio, em parceria com sua administradora que promove acessibilidade, como a Consilius, destacam o mesmo entre os outros, por possibilitar a ida e vinda de todos e todas, mesmo que isso não seja obrigatório por lei. Além disso, ajuda a própria comunidade que, muitas das vezes, possui pessoas com alguma dificuldade ou deficiência, além da população idosa presente no condomínio. 

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Para que serve uma assembleia de condomínio?

O condomínio é, querendo ou não, uma pequena comunidade. Os condôminos têm suas necessidades e pautas para serem discutidas e, para isso, as assembleias estão presentes para discutir tópicos para melhorar o bem-estar de todos, além de prestar as contas aos moradores.

Mas, afinal, como é convocada uma assembleia de condomínios? E quais são os tipos das mesmas?

Em palavras simples, as assembleias de condomínio são momentos onde os condôminos, junto do síndico, reúnem-se para discutir um assunto em específico, seja prestações de contas, ou até mesmo esclarecer dúvidas sobre algum assunto.

Os tipos de assembleia são:

Assembleia Geral Ordinária –  Acontece uma vez por ano e é feita para prestações de contas, aprovação de despesas do último ano e previsões de gastos e orçamentos do ano seguinte. Além disso, Assembleias Gerais Ordinárias podem ser usadas para eleger um novo síndico e subsíndico.

Por ocorrer – de forma obrigatória – apenas uma vez ao ano, muitos é de extrema importância a participação da maior parte dos condôminos.

Assembleia Geral Extraordinária –  A assembleia pode ser convocada a qualquer momento durante o ano e tem o propósito de discutir algum tópico emergencial, ou que não foi dito durante a assembleia ordinária.

Assembleia Geral de Instalação  –  Diferente das outras assembleias, esta ocorre quando o condomínio acaba de ser entregue pela incorporadora, servindo para eleger o primeiro síndico, contratar o seguro do condomínio e registrar seu CNPJ na receita federal.

Deste modo, entende-se que as assembleias ordinárias são convocadas obrigatoriamente uma vez ao ano, para tratar sobre prestações de contas e aprovação de orçamento, entretanto, tópicos não resolvidos pela assembleia podem ser debatidos entre os moradores em assembleias extraordinárias, que podem ser convocadas pelo síndico ou pelos moradores. 

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Obras no Condomínio durante a Quarentena

Obras em Condomínio na Pandemia

O período de quarentena ainda é duradouro em todo o Brasil, principalmente nesta fase delicada da pandemia, onde as vacinas já estão sendo distribuídas e, portanto, o isolamento mostra-se mais do que necessário para ajudar a contenção de tudo isso.

Neste contexto, como ficam as obras dentro de um condomínio?

Assim, existem obras que são de cunho mais emergencial, principalmente as que envolvem a estrutura do prédio ou das casas, além de obras gerais como reformas em áreas comuns – como expansão de áreas pet por exemplo – e manutenções rotineiras de dispositivos como os elevadores dentro dos prédios.

Dependendo da fase da quarentena decretada pelo Governo do Estado de São Paulo, as obras precisam sim ser paralisadas por uma medida sanitária, mesmo aquelas que já estão em andamento.

Assim, o ideal é que as obras sejam paralisadas mediante as fases mais restritivas e retomadas com o passar das mesmas, além do mais, é necessário priorizar as obras mais urgentes como manutenções importantes para a estrutura do prédio e vistoria de elevadores, por exemplo.

Vale lembrar, também, que em Fase Vermelha da pandemia o Home Office volta a ser uma realidade dentro do condomínio, então obras muito barulhentas tanto por parte do condomínio, quanto algumas reformas dentro de casa de condôminos precisam ser pensadas com cuidado para não atrapalhar o silêncio e tranquilidade entre os condôminos, principalmente com os mesmos exercendo seu trabalho em casa.

Por fim, as obras mais importantes e urgentes devem ser priorizadas, para chegaram a um término antes de uma eventual mudança de fase da quarentena, no mais, evitar novas obras – mesmo as que já estavam sendo planejadas antes da situação atípica da pandemia – deve ser colocado em uma baixa prioridade, para não comprometer a saúde dos condôminos, ou ter problemas conforme as fases decretadas pelo Estado de São Paulo transitam e, consequentemente, paralisam a obra.

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